【简答题】
某物业公司经营一座综合商用大厦,用地总面积10000㎡,建筑总面积60000㎡。建筑物为钢筋混凝土结构,地上层高12层。自2019年1月1日,土地使用年限为50年,用其他方法评估的土地使用权价格为2000元/平方米。评估基准日为2019年12月21日。要求根据以下资料确定该大厦的评估值:
大厦可供经营出租的净使用面积占总建筑面积的70%,即42000平方米,其余部分为建筑墙体、公用楼道和公司自用房。月租金按使用面积算,每平方米为80元。根据资料统计,常年平均空房率为15%。大厦总造价为7500万元,设备与家具总投资为600万,可按10年折旧。建筑物寿命受土地使用权所限,按50年折旧。因钢筋混凝土结构清理费用高,不计建筑物残值,设备与家具净残值率为5%,经营期间,每月的经营性支出为12万元,房产税按建筑物造价的70%计征,税率为每月0.5%。其他税率按每月总收入的8%交纳,所得税按25%计征。假设建筑物适用的还原利率为12%,土地适用的还原利率为10%。
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